7月24日政治局會議，分析研究當前經濟形勢，強調穩中求進。會議要求積極穩妥化解累積的地方政府債務風險;深入扎實整治金融亂象，加強金融監管協調;要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。穩中求進，主旋律還是在穩上，把防風險特別是防止金融風險放在首位。這與剛剛結束的全國金融工作會議是相呼應的。

　　關于房地產調控的表述是這句：“要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制�！�

　　基本上已經明確，去年9.30新政以來的房地產調控，繼續穩定，不會放松，而且會長態化。經濟增速上半年有6.9%，去年的供給側改革今年初見成效，強周期行業一片紅火，客觀說，成績單相當靚麗，在全球范圍內也算是卓爾不群。人民幣穩了，美元跳水，內外圍環境可以說松了口氣。環境好轉了，房地產也就有了調控的空間。用杜月笙的話說，房地產就像是夜壺，需要的時候拿出來用，不需要的時候就藏到床底下，還嫌臭。

　　本期來聊聊，什么是房地產長效機制?

　　一、光靠限購限貸是揚湯止沸

　　去年7月26日的政治局會議，提出“抑制資產泡沫”，果不其然，時隔三個月，在國慶長假期間各地政府不約而同展開奇襲。各地樓市調控政策如暴風驟雨般襲來，北京、深圳、南京、廈門、蘇州……到最后姍姍來遲的上海，20多個城市出臺政策，重啟2010年的限購限貸，甚至變本加厲，再度加碼。

　　以16年這種漲幅，下半年房地產必出調控措施，但工具箱里的政策工具基本也沒有什么新東西了。主要的措施還是限購，增加購買的門檻，恢復以前的老辦法，這個套路已經證明了對于遏制房價實際上是揚湯止沸，而對于有購房需求的人來說，是增加了購房的成本和門檻。不增加供給，僅靠抑制需求來降房價，就如同通過刮痧來治療癌癥一樣。人為壓制的大量需求，堰塞湖一旦爆發，又會出現今年上半年的井噴情況。人為干預造成的房市脈沖式爆發對于老百姓是最不利的。

　　我估計，在房地產長效機制建立之后，行政性的限購限貸可能應當逐步退出市場，讓上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。

　　二、土地的供給側改革是核心

　　因此，長效機制，第一就是增加供地�，F在房產商拿地太難，逼得孫宏斌去接盤萬達，其實都是土地荒鬧的。房價漲，其實開放商也未必大賺，因為地價漲得比房價更快，利潤空間在縮窄，有時候錯拍一塊地王，幾年都翻不了身。北京市還推出“限房價、競地價”出讓方式，房企的利潤空間是受高地價擠壓的。不增加土地供給的調控，都是耍流氓。

　　幾年前上一輪調控時我就說過，平抑房價只要老毛八個字，“放開土地，管住貨幣”，天下大定。放開土地不僅是加大供地，還包括農地自由流轉、小產權房合法化，陳志武教授匡算過，土地改革將會增加40萬億的民間財富，直接突破L型。北京五環外還有大量農田，香港新界也到處是農田綠地，為什么不開發?跑到一百多公里外建個新城開發也是不符合資源最優配置，今年光畢業生就有13萬意愿留京，靠打擊需求抑制房價是自殘式調控，凸顯政策之荒謬!如果前年就加大供地對沖，15-16年可能不會出現那么瘋狂的房價井噴�，F在北京終于醒悟，供給側改革是大好事，政府賣地有了天量城市開發資金，購房者有了買房機會，開發商有了巨大的行業空間，供需兩旺，三全其美。

　　北京上海前幾年的土地供給是趨于減少的，這是15年來一線城市房價暴漲的內在動力，因為有人口控制的政治任務。如何在增加土地供給與控制人口規模之間維系微妙的平衡，也是領導頭疼的一個新課題。

　　三、市場端的租售二元化

　　目前解決居住問題都是靠買房置業，剛畢業的小青年就像買房，導致了房價的暴漲和整個社會的浮躁。其實國外大都會的人口流入，基本都是靠租賃解決居住問題的。我國首部住房租售法已公開征求意見，立法步伐正在加快。住建部等9部委近日支持在人口凈流入大中城市培育和發展住房租賃市場，并選取12個城市先行試點。廣州的“租購同權”破了題，雖然老毛君分析“租購同權”形式大于內容，但畢竟從公平理念上是一個努力的方向。讓租房的房客淡化“客”的心態，更有公平感和安定感。

　　未來滿足居住需求，并行的兩個市場：一個體系是產權房;一個體系是租賃房。產權房里分成商品房+保障房;租賃房里分政府公租房+企業商租房+業主出租房。大城市的存量人口在產權房，增量人口可能就得靠租賃房解決居住問題了。

　　商品房可能成為茅臺酒一樣的稀缺品，新人要準備做長期的房客。其實轉變觀念的話，差別并不大，都是居住。國外的租賃市場非常發達，歐美的青年都是在30歲-40歲這個階段才首次置業。新加坡90%的人口都是住在政府提供的保障房和公租房里，剩下10%是私人產權的商品房，商品房價格極貴，但對廣大工薪階層傷害很小，主要客戶是富豪階層和高級中產。

　　租售并舉，是學習新加坡模式，就是建立雙軌制的并行二元市場。

　　四、持有端的開征房產稅

　　房產稅快了!房產稅一直在人大立法轉悠，我早說過，從技術上講，走足立法程序最快也得明年，這還是快車道。列入規劃-調研-法工委擬草案-法律委審查-全民征求意見-三讀上會-表決通過�，F在剛列入規劃，連個可討論的草案稿都沒有呢，估計明天人大換屆后會立法推出房產稅。

　　估計初期房產稅率不會高，從上海、西安等地的試點看，房產稅對房價的抑制功能幾乎為零�？糠慨a稅降房價，媒體也是YY，增加稅負只會增加政府收入和市場成本，稅負成本最終是傳導到終端的。

　　結論：長效機制要真正長效

　　傳說中的長效機制可能是這樣的：供給端放開供地+需求端放開限購+市場租售并舉+政府開征房產稅。這個產業鏈條就理順了，供需兩旺，房價穩定，實體大興。更重要的是，被戶口和農地阻滯在農村的幾億農民，也有一個低成本的通道進入城市，融入城市化進程，否則農民是沒有能力進城接盤的，恐怕會像印度那樣在大城市出現巨型貧民窟。

　　本輪調控的目標：一線控制，二線穩住，三四線搞活�，F在一線被嚴控，三四線又按下葫蘆浮起瓢。政策是穩定房地產，而不是搞垮房地產，搞垮房地產才會引發大規模的金融風險。政府對房市并不是一棍子打死，因為上半年的經濟回暖實際上就是靠房地產力撐半邊天，政府想讓房地產溫而不熱，持續興旺，像一條平穩的直線……

　　好消息是，任志強最近又發聲了，今年房地產銷售面積銷售額都會創歷史新高。任志強表示，從目前的情況看，今年房地產從銷售面積到銷售金額都會創歷史新高。當前房地產各種指標中，一個要看土地另一個要看新開工數據。

　　房地產不必妖魔化，長效機制也不是搞垮房地產，房地產的發展是城市化的必然。中國的城市化正在渡河，公無渡河，公竟渡河!所謂的長效機制，就是房地產這條最粗最壯的產業鏈上，讓政府有稅可收，讓企業有錢可賺，讓居民有房可住，人盡其能，地盡其利，才能真正發揮長效。