買二手房的這12大陷阱，掉進哪個都可能＂錢房兩空＂！
2017-03-19
二手房交易在實踐中發生糾紛的事情很多，很大程度上是由于缺乏必要的經驗和知識所致，那么購買二手房交易，到底有哪些可能的風險點呢?我們應該特別注意哪些地方呢?
一、要核實房屋產權情況及性質
1、要核實房屋所有權人身份。
房屋所有權證是所有權的標志，房屋所有權證上登記的所有人才是有權賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權委托書。最好看到上述證件的原件，可能的話在簽約時要索要復印件。
2、尚未取得房屋所有權證的房屋，無法辦理過戶手續，謹慎購買。
賣方可能在自己未取得產權證前就想出售，這時雖然可以簽約，甚至可以交房，但未取得產權證前不能過戶，而原來預計取得產權證的時間未必真能按時取得，在此期間可能涉及的各種政策變化，風險較大。盡量不要購買此類房產。
3、要核實房產性質，確認是否可以上市交易、是否有額外費用。
商品房正常上市交易沒有問題，但是經濟適用房等其他性質的房產，上市交易可能會有年限限制，有些性質的房產甚至限制交易，或者交易時要交額外的費用。這些建議到房產證的發證機關核實清楚。
核實上述證件最好見原件，偽造房產證、身份證交易進行詐騙的事時有發生。所以最好是到房管部門親自核實。有些地方的管理部門是可以給口頭查詢核實的。如果不行，可以要求產權人共同帶產權證書到當地房屋土地管部門核實房產證的真實性及是否屬于可以上市交易的房屋，需要繳納哪些費用。再進一步，還可到公安機關核實一下與您打交道的是否真的房主。
二、房產如為夫妻共同財產或有其他共有人應征得其他人同意
產權證如果登記為共有，出售房產必須要求其他共同人一起參與出售，否則可能會導致合同無效，這一點通常不會被人忽視。
但是，房產證上沒有登記其他共有人是否就代表由登記所有人單獨出售就沒問題呢?
答案是否定的。如果是婚后購買的房產，即使登記在一個人名下，通常也認為是夫妻共同財產的。
登記產權人出售房產簽訂合同，配偶以不知情共有權被侵權為由要求確認合同無效，這種情況引發的糾紛非常多。有的是真的不知情，有的是因為房價上漲后以此為由反悔。
當然，這種反悔不一定都能成功，但為了避免麻煩，建議有這種因素的房產，簽約時要求賣方夫妻雙方共同簽約，或配偶一方出具知情同意的書面文件。
三、房產如果有貸款或抵押，要確保解押
很多二手房是有抵押貸款的，設定抵押的房產可以簽約買賣，但沒解押前不能過戶。這種情況下，往往賣方需要買方的首付款來償還貸款解押。交易時要設定條款，確�？铐椨糜诮庋�。否則賣方把房款挪作他用，買方即使起訴，也要先解決抵押問題才能過戶。
是否設定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登記部門核實。
四、要考慮限購政策、貸款政策、稅費標準對交易的影響
1、要確保買方有購房資格。
目前各地還是有限購政策的，購房前買方要自己確認一下自己是否有購房資格。
2、要根據雙方房產情況核實可能的稅費數額。
雖然法律規定了稅費分別由買賣雙方承擔，但交易中通常是約定由買方承擔的，稅費的數額也是買方是否構成的重要因素，這是要重視的。
同樣一套房子，賣方是否唯一住房及擁有年限、買方是否唯一住房都可能影響稅費的減免及標準。
對此，最好簽約前計算清楚，對相關情況作個明確約定或承諾。
3、如果需要貸款購房，也要考慮貸款政策對貸款比例及利息的影響。
買方擁有的房產數額或曾經貸款次數可能對是否能取得貸款及貸款比例、利息有影響，這些標準在不同地區、不同時間段也是不同的，最好在購房時根據自己情況核實清楚。
五、購房時要核實房屋本身的哪些基本情況?
1、土地使用權的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩余的土地使用權年限，對房價有影響。
2、房屋的面積：房屋的面積只能以產權證書的標明的面積為準，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護的。
3、房屋的基本情況：要看裝修是否有破壞房屋主體結構的安全隱患，房屋的設施設備是否齊全。要考察水、電、氣、暖是否通暢，從這個角度講，冬天購房是比較合適的，因為可以體驗供暖情況。另外，可以在不同時間多次看房，觀察采光情況�？梢哉覙窍伦艉藢嵤欠裼新┧畾v史。
4、學區：如果購買的是學區房，要向周邊學校核實房子中的學籍。很多學區房是限制一套房中一定年限內孩子的入學數額的，有這方面需要一是要在合同中由賣方書面承諾，二也最好親自核實。
六、房屋周邊的情況要調查什么?
購房是了為居住，而環境是影響居住的重要因素，所以千萬不能只看房子，要以一個居住者的身份在周圍詳細調查：
周圍鄰居都是什么人，尤其是樓上樓下的鄰居是否有什么不良習慣，如果樓上成天每天熱鬧到深夜，樓下是餐館成天是油煙和噪音，你受得了嗎?
如果不遠處就是個小廣場，一到晚上就一堆大媽跳廣場舞，房價是不是要受影響?
小區是否緊臨公路、鐵路、飛機航線?這些產生的噪音是否影響到小區居民?
房子本身的情況很多人是都知道核實的，但這房子以外的情況很多人購房時并沒有注意，住進去以后才發現，但是以這些為由指證賣方違約又很難成立，所以最好事先注意。
七、合同中的最基本條款有哪些?
房屋面積、價款、交房時間、過戶時間、相應違約責任是必須明確的。
房款的支付建議采取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過戶手續支付一部分、取得產權證書支付一部分，此外，建議特別保留一部分，確認房屋沒有其它爭議、未繳納費用和遺留問題后支付。另外，建議采取資金監管的方式，對買方更安全。
交房、過戶：何時交房、收房，何時各自提供過戶需要的文件到交易中心辦理過戶手續，這些內容都很重要，雙方應該在合同中明確。
違約責任：在合同中明確相應違約行為應該承擔的責任是非常重要的，明確不按時付款、交房、過戶按什么標準支付違約金，違約多長時間到什么程度，另一方有權提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。
八、要及時辦理網簽備案手續
目前各地存量房買賣，都實施網簽制度，辦理網簽備案可以確保房屋不會被過戶給其他人，對買方是一種保護，因此簽訂書面買賣合同后，一定要盡早辦理網簽備案手續。
九、要明確約定裝修的處置，及房屋的相應附屬物的歸屬
很多二手房原房東都已裝修或入住，所以涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問題。建議在簽訂合同時把這些情況在協議中明確。
十、要注意房屋及相關設施是否涉及欠費
購房入住后才發現前房主有欠費，找原房主不管，又因此影響了水、電、暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖費的，可能要到供暖季才發現。
所以，物業費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否有拖欠，建議要求原房主在交房前全部清結，而且應該考慮就這些問題保留部分房屋價款的尾款，確認沒有問題后再支付給原房主。
十一、要注意戶問題的特殊處理
戶口制度是我國特色，購房時很多人不注意，結果購房后才發現前房主甚至前前前房主的戶口沒遷出去，可要求對方遷戶口法院是沒法受理和執行的。
建議在合同中明確原房主的遷出義務，保留部分尾款，待遷出后支付，同時約定一個違約金標準，如果房主晚遷出一天，就支付一定數額的違約金，就違約金支付問題如果起訴到法院，法院是可以受理并判決的。
十二、交易過程注意保留證據
簽訂合同只是完成了交易的第一步，后面發生糾紛的機會也很多，所以要注意保留每個環節的證據，尤其是自己履行義務的證據。
原房主交房時建議雙方做兩份書面確認文件，對交房時間、相關設施情況，共同簽字，各自保留。
購房者付款時別忘記讓對方明確出具收條，且最好依據合同條款，在收條內容中明確是付哪個環節的房款。
過戶是最重要的環節，建議雙方帶證件親自到交易中心提交，確認手續都沒有問題后，就是房管部門核發新的產權證了，一般不會發生什么問題，但提交這一步很重要，建議不管是否委托中介參與，一定要親自參與此環節。
